近年来，“它经济”（即宠物经济）发展迅速，宠物相关消费规模逐年增长，与此相对应，宠物经济在购物中心中的业态也愈加多元化。戴德梁行最新研究报告显示，2025年，深圳零售物业市场迎来诸多供应亮点，对提振市场信心、激活消费潜力产生积极影响。
消费场景提质升级 供应端发力促进内需提振
2025年，深圳多个优质购物中心开门迎客，包括依托全球最大室内滑雪场的前海冰雪世界、深圳规模最大的万汇怀德万象汇，以及引发全城打卡热潮的深圳湾万象城二期及K11 ECOAST等，优质购物中心新增供应量76.3万平方米，总存量达到793.7万平方米。与此同时，社区型购物中心及非标类商业亦投入运营，进一步丰富了深圳的商业消费场景。
从购物中心新入驻商家的业态占比来看，2025年，深圳零售业态商家以49.3%的数量占比继续占据需求主导，餐饮业态的占比较上年提升0.8个百分点至40.7%，生活服务类占比也略升至5.4%。值得关注的是，“它经济”近年来发展迅速，宠物相关消费规模逐年增长。与此相对应，宠物经济在购物中心中的业态也愈加多元化——由过往的展示出售、洗护服务延伸至宠物玩具、宠物日化用品等快消品零售。此外，也有不少购物中心通过设立宠物活动专区、提供宠物手推车租借等“宠物友好”配套服务，进一步完善消费场景适配性。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，激烈的竞争亦促使购物中心业主积极引入首店打造差异化优势。“以旧换新”政策持续释放红利，叠加深圳科创产业的稳健增长与技术迭代，为数码电子及智能家电品牌的扩张提供坚实支撑。影石、大疆、韶音等品牌各有数家店铺在年内相继开业，带动数码电子及智能家电品牌占所有业态的比重连续两年上升至4.8%。
此外，近年来，中国持续扩大免签国家范围，“中国游”热度攀升。受益于此，深圳入境旅游市场增长显著。不断增长的入境游客有望直接拉动高端零售、特色文旅产品、智能数码等消费需求，为深圳零售市场注入新活力。
值得注意的是，供应端亮点涌现的同时，2025年深圳优质购物中心净吸纳量达到近年来较高水平的61.3万平方米，较上年增加3.0%。但消费需求增速仍未及供应规模的快速扩张，全市优质购物中心空置率小幅上行至9.1%。在激烈的市场竞争压力下，深圳优质购物中心平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。
未来三年，深圳将有165.7万平方米的优质购物中心计划投入使用，新供应在营造多元化消费场景的同时，也以建筑美学与周边资源环境相融合，营造城市取景框，美化城市面貌的同时吸引流量。另外，项目竞争之下消费需求分流的趋势难以避免，产品创新及运营管理的提升将成为购物中心不得不面对的重要课题。
甲级写字楼面临去化压力，细分赛道支撑局部租赁活跃度
写字楼市场与经济产业发展高度相关，当前宏观经济及前景的不确定性令多数企业在租赁决策上保持谨慎。2025年四个一线城市净吸纳量合计117.5万平方米，较上年小幅下降3.2%，处于低位持稳的状态。其中，深圳全年实现净吸纳量26.4万平方米，在71.2万平方米的大规模供应刺激下较上年增加59.6%，但不及新增供应量的一半。
“降本增效”仍是企业职场策略当中最重要的考量因素，意味着在增量需求疲软的当下，控制成本并助力企业效率提升是撬动企业对办公物业需求的前提条件，这也预示在租户掌握主导权的市场中，“以价换量”仍将是主流趋势。受此影响，截至2025年四季度末，全市甲级写字楼平均租金向下调整至每月每平方米149.4元，较去年末下滑11.7%。
张晓端认为，尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱，但也涌现出一些结构性机会。TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁需求，以租赁面积计占比约达总需求的三分之一。具体来看，AI产业的快速发展带动相关企业的租赁活跃度在2025年表现亮眼。在业务扩张的驱动下，新兴的消费电子类企业亦有升级职场的需求，正逐步成为租赁需求的主力来源。
近年，中企加速向海外寻找市场，跨境相关行业积极发展的趋势也投射到对办公物业的需求上。2025年，品牌出海类企业、跨境电商平台、为跨境电商服务的物流及供应链企业等在甲级写字楼市场表现活跃并录得多宗大面积租赁成交。此外，2025年以来，写字楼运营服务商的活跃度有所恢复，部分原因在于其便捷的办公设备配套、灵活的租赁时长和计费规则更加贴合初创企业、中小企业的需求。
未来供应影响不容小觑，科技产业或成需求端核心增长引擎
据戴德梁行统计，截至2025年末，深圳甲级写字楼存量规模达到908.2万平方米。未来供应量更是不容小觑，结合相关土地出让信息及在建工程的进度，未来四年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或超过500万平方米。激烈的竞争将促使业主不得不提前开启招商进程，以抢占优质客户资源、提升项目去化率……专注提升招商及运营效果的系统化资产管理模式受到越来越多关注。
从需求端来看，科技产业的发展正持续展现其对产业载体不断扩大的需求支撑。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，依托深圳在高新技术产业方面的扎实基础，人工智能、半导体、先进材料、生物制造等高科技产业的规模化扩容与能级提升，企业的总部布局、研发中心设立及团队扩张需求料将持续释放，有望为深圳写字楼租赁与投资市场注入增量需求。
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